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中国经济的转折点就要到来
雪原
雪原
低级趣味资深爱好者
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（原文内容有很多话没说清楚，有很多数据不对，甚至存在大量错别字。现在已经过重写和补充，已经更正。原本准备应该上个周六发出来，但是写此文比我预计的要慢一些，毕竟要一边查资料一边写，结果拖了整整一个礼拜，还请各位见谅。此文观点是为了和大家交流一下，若要转载请注明出处）前言：横大暴雷欠债两万亿还不上，2022年新生儿出生数量跌破1000万，昆山两地产项目因“擅自大幅度降价销售，扰乱房地产市场秩序”被政府处罚……
疫情过后的中国经济，一地鸡毛。
大夫问诊，一定要问问：这些症状都是什么时候开始发生的呢？
一、“涨价去库存”，棚改货币化种下今日之恶果
要说我国的经济发展模式的分水岭，2008年是非常重要的一年。
2007年3月13日，美国住房抵押贷款银行家协会公布的报告显示，次级房贷市场出现危机。消息传来，美股全面下挫。这股恐慌很快波及亚洲股市。2007年4月2日，美国最大次级债发行商新世纪申请破产保护；9月15日，雷曼兄弟控股公司申请破产保护。引发了全球金融危机的美国次级房贷市场危机正式拉开大幕。
在全球金融风暴下，我国经济受到了相当大的冲击，尤其是外向型经济的发展受到了很大的影响。从第三季度起，我国经济增长率出现了加速下滑的局面。截至2008年10月，我国的出口和进口增速虽然有所放缓，但仍然是增长的；但是到了11月和12月，全国进出口总值开始表现为负增长。11月全国进出口总值同比下降9%，其中出口下降2.2%，进口下降17.9%；12月全国进出口总值同比下降11.1%，其中出口下降2.8%，进口下降21.3%。9月份发生的金融风暴，到11月份已经开始对我国的对外贸易产生了实质性影响。
外贸不行，制造业也跟着吃瓜落。2008年三季度，第二产业增长率回落到了9.0%，在本轮经济周期中首次落到10%以下；而到了四季度，不但第二产业增长继续下滑到了6.1%的低点，第三产业的增长率（7.4%）也开始明显回落。全球金融风暴对我国经济增长的冲击非常严重，中国经济增速在这个季度下降了4个百分点，2009年一季度的GDP增长率只有6.2%，信心严重受损，预期普遍悲观。
值此全球一片哀鸿遍野、凄惨零落的当口，我国政府反应堪称迅速且果断。国务院总理温家宝在11月5日主持召开的国务院常务会议上推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。这是国家为不断完善和充实应对国际金融危机的政策措施而逐步形成应对国际金融危机的一揽子计划，包括铁路、公路等基础设施的建设、生态环境方向的投入、廉租房等保证性安居工程以及棚户改造在内，总投资额达到四万亿，因此也被称为“四万亿”计划。
总体来说，“四万亿”计划利大于弊，毕竟给一个心脏骤停的病人注射肾上腺素属于常用的治疗方案。“四万亿”的投资刺激了经济快速复苏，大量的货币涌入市场，配合短期的“家电下乡”活动和长期的几万亿规模大基建刺激经济，GDP增长率重新回到正轨，经济迅速恢复并且维持高增长。原本中国经济发展就从来都不是靠内需消费推动的，而是靠外贸+债务超发，2008年的中国绝不能失去美国这个全球第一大市场，因为当时还有大量的60后70后低端劳动力需要外贸这辆马车来带动需求。这个时候购买美债是为了让美国有钱消费，是不得不然。实际上当时世界上所有的国家都是这么做的，毕竟市场经济时代，供给侧（生产端）根本不重要，需求侧（市场）才重要。
“四万亿”计划堪称凯恩斯主义的极致应用，然而凯恩斯主义也是有代价的——极致的货币政策带来资产泡沫的滋生，极致的财政政策带来政府债务的积累。如果不在这个时候为天量债务找到一个合适的蓄水池，难保它不会爬出来把大家都害死。
国家很快就找到了这个蓄水池——事实上，是现成的。
我国的经济体系比较特殊，那就是土地国有化（政治上则是底层很难节制上层）。1994年分税制改革，给地方留下了土地资源来配合资产泡沫的膨胀，于是土地财税成为各地非常仰赖的财政支撑。有了债务蓄水池，各地可以放心大胆的发行地方债来推动经济发展。根据2008年的经验看，用发行债务后筹来的钱进行投资，每1块钱可以带来3-4块钱的投资收益，乘数效应非常明显。
在这个过程中，经济维持高热度，创造了大量的就业和收入增长。房地产业解决我国实体经济大量就业，2004年～2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，估计2021年从业人数达到1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。但缺点也明显：一个是资产泡沫滋生和通胀压力，另一个是时间越往后居民需要承担的税负压力就越重，凯恩斯主义本该加在政府身上的债务开始转嫁到老百姓身上。看看宏观杠杆率的变化就知道了：2008年12月，实体经济部门的负债占GDP比重为141.2%，其中政府杠杆为28.1%，而居民杠杆17.9%，还能算是“藏富于民”；随着这十多年来大规模基建的投入，政府支出呈现出几十个百分点的增速，到2015年“涨价去库存”前的2014年12月，政府杠杆增长到38.8%，而居民杠杆快速攀升到36%，涨幅是政府杠杆的两倍。我国百姓热衷于存钱，储蓄率高达46%，远高于世界储蓄率29%的平均水平。然而根据统计，到2022年，我国居民负债总额超过了200万亿，人均负债达到14.7万，负债率已经到了70%的临界点。
不难看出我国刺激经济与传统凯恩斯主义的差异：房地产最重要的历史使命就是挖掘居民的净储蓄。
但是步子迈大了，就……
时间来到了第二个关键节点——2015年。这一年房地产增长受阻，地方财税压力增加，房地产库存居高不下，市场需求观望情绪显著。这时如果还想完成预期的增长目标，最好的办法莫过于开动核动力抽血机深入挖掘居民的净储蓄，来维系“土地高价拍卖-扩大开支-刺激经济增长-再高价拍卖土地”循环。
如果说2008年~2015年之间，是宏观政策选择牺牲居民财富和用一定的资产泡沫换取经济增长和实体经济发展的话，那么政府最好的办法就是让房价温和上涨，然后经济上来了把泡沫覆盖掉。应该说，2015年前都还是按照节奏来的，但是“涨价去库存”彻底把这个节奏打没了。
2015年开启了浩浩荡荡的“涨价去库存”。2015年12月M2同比增长13.3%，与实际GDP增速6.9%拉开差异，当年就降息125bp，大量的货币涌入市场，同时轰轰烈烈的货币化棚改粉墨登场，配合着各地的土地供应减少来人为制造供需紧张，为“涨价去库存”创造条件。当政策突然一下放开，干柴勾动烈火，越涨购买需求越旺盛，很多人都不顾风险的去加杠杆就怕上不来车，当然从历史来看，很多人都赌赢了。
房价涨了，地方土地财税收入当然也是水涨船高。2016年前三季度全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%；合同成交价款却飙升到2.28万亿元，同比增长24.8%。到了第四季度更是厉害，一个季度就卖了1.42亿！是前三季度的62.28%。房企以极高的价格迅速出清库存，大赚一笔，从此我国首富经常在房企之间流转；银行即便把利率调高到6%以上，并设置各种限制，都能收到各种贷款请求，根本不担心款贷不出去；炒房客即便拿着两位数的资金成本投资房子都有的赚。可以说，“涨价去库存”让从政府到银行到房地产商再到炒房客都乐开了花，人人兴高采烈，个个满面笑容。
但是，古尔丹，代价是什么呢？
一切！
我们来看看之后的情况。
从2014年12月到2018年6月，各地政府支出依旧维持两位数以上的增长，政府的明面杠杆甚至还下降了，从38.8%下降到35%；而居民负债则是一路暴增，从36%直接飙升到50.5%，“掏空六个钱包”名副其实，几代人的储蓄基本被土地财税榨了个叼毛不剩。
这还仅仅是土地财政的表面影响，涨价去库存的损害是长期且多方面的：
首先，就是地方政府对土地财政形成路径依赖，土地财政已经成了地方政府开展工作的底层逻辑。一旦让地方尝到了挖掘居民财富、举债做政绩并分肥的甜头，就不可能停下来，犹如尝过血味的狮子，不可能会改吃素一样。中国居民负债目前已经超过200万亿，人均负债14.7万，而人均储蓄仅8万，居民部门的杠杆率成了所有部门中爬得最快的那个，从2000年的不到5%上涨到2008年的17.9%，之后迅速攀升至2022年的62.2%。这个增长速度远超经济增长速度和人口增长速度，使得中国从世界上最好存钱的社会在20年的时间里一下来了个180度大转弯，成了债务压力最沉重的国家，国人差不多每挣100块钱，就要把50块钱拿去还债。这种情况下，高房贷实际上就是提前几十年收了国人的税。
我国投资对GDP增长的贡献率是54.2%，2020年房地产完全拉动的投资占到全社会固定资产投资的51.5%，据国际货币基金组织的计算，中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。甚至有人推算，由于房地产存在明显泡沫，中国房地产的总市值占总gdp的411%，远高于全球260%的平均水平。投资率居高不下的原因是多方面的，其中行政主导性投资占比过高是重要原因之一。2012-2021年间，中国行政主导性投资占GDP的比例，最低为20.68%（2021年），最高为24.83%（2016年），远大于成熟市场经济政府投资3%-4%的占比。
2022年，中国GDP规模为121万亿元，全社会固定资产完成额为57.96万亿元，占GDP的比重为47.90%；而美国、欧洲等国投资占GDP的比重只有20%强，印度这一比重为27%。假定20%~25%的国际正常投资率是合理的，那么中国当前合理的固定资产投资规模应该是25~30万亿人民币，十年后大约是30~40万亿人民币——至少有20万亿规模的投资是低效投资、过剩投资，甚至是无效投资。
从地方财政收入构成看，地方政府高度依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，居民大部分财富被困在房贷里。
土地财税在2022年前每年都以平均10%的增速在上涨，但即便居民已经负债累累，依旧无法满足地方的胃口，明面上约束大，就在隐形债务上找钱，对应的就是现在非常紧迫的地方债问题。
“涨价去库存”虽然短期内拯救了地方财税，但从长期来看，地方的胆子被放纵得更大，对土地依赖也更高了。而且中国的财税体系有一个极大的问题，那就是取之尽锱铢，用之如泥沙。前一任拼命花钱搞建设，GDP上去了升官走人，留下一堆钢筋水泥和巨额债务让下一任接手；下一任照办煮碗，继续这个循环……政府部门过去十几年在挖掘了居民几十年购买力的情况下，花掉了未来几十年的税收，就没有哪个官僚想想这债到时候怎么还！
这么干的后果无疑是灾难性的。看看截至2017年底地方政府债务去杠杆的成果就知道了。如果只计算政府显性债务（2017年底债务总额29.95万亿，其中地方政府债16.47万亿，该数据源于3月两会财政部长肖捷披露），2013年中到2017年期间政府债务占GDP比例从37%降至36.2%，表面上“稳中有降”；但如果计算隐形债务（17年底估算约29万亿），杠杆率就是从50%升高至72.5%——这就是财政部引导地方政府四年去杠杆的真实成果。这也是央行在2018年向财政部发飙的原因之一，因为央行自己无法控制并约束地方政府的举债行为，只要需求端新增建设项目的无序扩建控制不了，地方政府的举债缺口就只会越来越大。央行一顿操作猛如虎，一看成绩白辛苦，地方政府悄么愔儿的埋了更多雷，还把土炸药升级成了黑索金；而且这些隐性债务并不反映在财政部每年“稳中有降“的报表中，而是反映在银保监会直辖的银行、信托公司、保险公司以及证监会直辖的各资管机构的报表中，以上各渠道为地方政府输血的前提是拿到了地方政府的担保，包括但不限于书面化的地方人大关于纳入当地财政预算的决议、地方财政部门还款承诺函等。等风险传导至银行端成为白纸黑字的账面坏账时，央行才发现这个问题很大，但仍然不知道具体有多大。这谁受得了！央行心里苦啊，还要保持微笑。
所以现在可以理解了，为什么政府去杠杆喊了这么多年，政府债务依然在不断攀升。
经济数据：全国各大城市土地财政依赖度排名，全国有13个二线以上城市超过100%
截止到2022年5月，全国地方债务已经高达33万亿，城投债存量14万亿，加起来超过47万亿，按照3%的年利率计算，每年利息就要支付近1.5万亿。2023年，城投债到期规模合计约近5.7万亿元，达历史峰值。于是就诞生了第一个“无力还债的省”（贵州省）。而这在全国并非个例。随着房地产的暴雷，接下来会有越来越多的地方债务问题摆在我们面前。这种问题如果当初早重视、早处理的话，会远比现在的难度小得多。现在小感冒拖成了心肌炎，地方债务几乎已经成了死结，唯一能做的就是借新还旧、以债养债、尽量展期，就这么拖下去。去年12月30日遵义城投“遵义道桥”155.94亿银行贷款重组，展期20年且前10年不付利息的骚操作震惊了所有金融人，多位银行方债权人表示这样长的期限和奇葩的还款方式前所未有，但他们也没办法。看到没？说不还就不还，说展期就展期。现在在任的领导20年后还活着没有都不知道，你说这不是赖账是什么？
地方债暴雷，专家们比地方政府还急。比如厦门大学赵燕菁发表的《资本竞争与债务置换》一文中，就强烈呼吁一定要救，而且要由中央政府来救，用“国债置换地方债”。作者在文中最避重就轻的一点就是：现在这些地方债还好办，以后的呢？现在这47万亿的地方债其实难不倒中央，但是如果中央替地方上还了债，就等于给了地方一个旗帜鲜明的信号：“你们就乱搞吧！出了事儿我兜着”。但凡是个脑子正常的主儿都不可能让这种事儿发生。毕竟过去这么多年地方上的“乱花钱”已经让中央很难堪了，贵州独山县就是个典型的例子：花了400多亿，就留下这么个怪胎！
独山县水司楼
那你们地方以后是不是还要这样胡搞？在没解决这个问题之前，中央不可能替地方背债的。这个原则要是破了，那可就坏了大事了。
其次，房地产行业严重影响到了我国制造业的产业升级。从宏观角度来看，土地财政虽然强力拉动了经济发展，但是拉到一定程度之后，就会对各行各业造成严重的挤出效应，首当其冲的就是制造业。因为房地产占据了大量的社会资本，靠着资本对资本的虹吸能力，每次国家放水，房地产都是吸得最饱的那个，这让其它行业如何发展呢？结果就是旱的旱死、涝的涝死——这是结构性问题，根本不是靠政策调节能够调整的，毕竟像海马汽车这样卖房发展实业的情怀企业太少了。只要把钱投进房地产里就可以稳赚不赔，谁还把钱投进前途未卜的制造业、赚风险不明的钱呢？
再次，“涨价去库存”快速放大了房企捞快钱、挣大钱，做大做强、再创辉煌的欲望。
我一贯认为，看一个人，别看他说了什么，看他干了什么。政府也一样。2016年“涨价去库存”，已经暴露出政府想干什么了。我这样智商很一般的人都能看懂，那些房地产老板个个都是人精，怎么可能看不懂？
在中国，房地产已经成了稳赚不赔的投资项目，二十年来怎么波动都没影响房价螺旋上升的结果，厌恶风险的资本当然是蚊子见血一样蜂拥而至。房东已经成了新时代的地主阶级，只不过食利工具从土地变成了房地产，收益来源从佃农变成了租金、升值空间和金融工具。
根据中国网·地产频道的调查，“在北京至少有五六千个手里有300套房的房东，这在中国任何房地产市场调研报告中都找不到”。“全北京市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。”“近几年新建楼盘却可以通过中介大体了解，一般而言，新建楼盘的投资率(相当于空置率)大都高于1/3。”北京商品房市场经确认有28.8%的投资率，也就是说，北京每十套房子里，将近三套是没人住、买来就干等升值的理财产品。用股票市场做个类比，98年买房的人投在了天使轮，03年买房的人投在了A轮，05年买房的人投在了B轮，08年买房的人投在了C轮，15年开始的“涨价去库存”相当于IPO上市，18年以前买房的人相当于打新，20年以后买房的人……你们就是传说中的散户了。
什么叫惊喜呀？
而在这个过程中，房地产商的资产一路坐着火箭窜上天。据南都大数据研究院研究员统计，2019年上半年50家上市房企净资产共达35170.31亿，其中10家房企净资产超过1000亿规模，占比20%；而横大更以3452.39亿的家底超越万磕和必贵园；万科以2324.68亿位列榜单第三，必贵园则以1863.35亿位列榜单第六。48家上市房企总计持有现金24524.14亿元，“现金为王”的前五名是横大、必贵园、万磕、容创、包利，手持现金均超过千亿。鲜花着锦、烈火烹油不过如此了。
房企挣钱的秘诀，除了搞好政商关系之外，最重要的就是高周转。高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。高周转的鼻祖万磕，它曾经的高周转模式是拿地后5个月动工，9个月销售，首月售出8成。后来由于认识到在施工安全、工程质量、社区品质、财务安全的隐患，万磕不再死守这一模式。
但是万科不做不等于其他人不做。必贵园、横大、容创很快接手了这一模式，其中以必贵园玩的最花。
必贵园的周转率实在是太高了：作为地产界唯一一家全产业链的企业，必贵园拥有从设计院，建筑公司，园林公司，家具公司，装修一条龙开发模式，有调侃称，必贵园拿到地（我都怀疑还没拿到地就开始了）之后2天出图纸，7天进场，2个月开启预售炒楼花，4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正，然后再拿新地，依次循环。至于规划许可证，施工许可证，拿不到你自己想办法。
现在房子卖不出去，自然没有回笼资金，这种模式当然就支撑不下去了。说到底，中国房地产就是个击鼓传花的游戏，就看最后是哪个冤大头接盘。如果没有这个冤大头或者冤大头没钱，那么这些负债及其衍生出来的金融产品就会烂手里。
房企们是真的没有意识到，真正救活自己的是居民透支未来几十年的负债，过分高估政策干预市场的能力，就没想过，任何扭曲最后都会以另一种扭曲的形式作用于实体上。结果在经济下行和居民储蓄见底后，出现了大规模的暴雷，涉及面远高于2015年“涨价去库存”之前。“涨价去库存”并没有救活房企，反而放大了房企和庞氏信贷的风险，结果现在强迫居民拿不到房子但还要还贷，风险锁死到这批人手里，幻想风险不会传递到金融体系，结果就是大量的烂尾楼接二连三的出现。
第四，土地金融给银行系统带来了巨大的风险隐患。
如果说2015年之前银行非常依赖房地产赚钱，那么“涨价去库存”之后，就是自己亲自骑到了房地产这头灰犀牛的身上。为啥前几个月提前还贷那么难？因为银行要的就不是你的房子，而是房贷所产生的债务。房子是最好的债务制造来源：稳定、收益高、有抵押。债务制造出来了就可以源源不断的收割年轻人的现金流，从而撑起利润。这套竭泽而渔的玩法就像美元的国际贸易货币地位一样，是不可能不被玩到极致的。现在中国人负债率到了70%的关口，一线城市房价高到掏空六个钱包也不可能交上首付了，大家只能选择躺平。
2015年末M2不过139.23万亿，而今年眼看就要轰上300万亿了。
银行现在的做法和当初引起次贷危机的雷曼兄弟等美国公司的做法，不能说大差不差吧，那也是如出一辙：银行根本不满足于你按月还款产生的缓慢利息。如果你贷款100万、年利率5.7、等额本息还款法、还款周期30年，那么还款总额就是210万。银行会把你这张总金额210万的借条以160万的价格打包后融入资金池进行债券化。房贷对银行来说都是优质贷款，你不还，不是还有房子做抵押吗？怎么都不亏。买了这些债券的金融公司等于赚了50万，但是这50万需要30年才能兑现完，他们当然等不了30年，于是他们会买一大堆这样的证券（比如总额100亿），再把这些债券整体打包，做成理财产品投放到金融市场上，再由各大银行代销。比如现在市面上很多的理财产品，标注保本型（低风险），年利率3%左右，然后大量有理财需求的客户群体就会买光这些理财产品，除去应支付给这些客户的理财收益，可以净赚几个亿。再把这笔钱再去买债券……雪球越滚越大，直到每个人都背负到债务为止。目前全国已经有4亿人背上了房贷，土地金融市场市值已经达到了65万亿美元，和美国股市相当。以前有句话叫“股市是经济的晴雨表”，现在大家都明白了，这话对美国才适用，中国经济的晴雨表是房市，股市就是个陪衬。中国的房市也因此和美国股市、日本债市一起，成为全球资本市场的三大“不摇”（我说的是资本市场，可不是某种水生植物，大家不要过度解读）。
第五，高税收低福利导致的阶层固化。
中国的财税体系有一个大问题，那就是表面上看税不比外国高多少，但是在财税上，刮钱的手段本来就不是靠税收，而是收税、垄断国企利润、房地产和通货膨胀四重刮刀。所以中国人的税收其实是非常重的，对于普通劳动力来说非常不友好，这也是为啥那么多人都跑国外的原因——国外还是可持续的竭泽而渔，国内从2015年开始越来越过分了。这四把刮刀中，数房地产最能刮，堪称天高三尺。而以房地产为代表的税收体系，本质是向居民部门征收的未来税，且往往是越年轻一辈被征收力度越大。现在连如果能够高效的返还给居民，比如公共福利那代价小得多；但现实是而这种高的综合税负，又结合不均的分配体系，能有多少比例真正用在公共建设上不问可知，整个系统犹如一台八十岁老爷车一样跑冒滴漏得严重，大量的资源被浪费掉。
这是来自世界经济合作发展组织的数据库，是2012年到2013年之间有关世界各国生产总值花费在社会公共福利中的百分比例，很明显税负较高的法国、德国、英国等欧洲国家对社会公共福利的投入比例也是很高的，而那些税率相对较低的亚洲、南美、北美的国家对社会福利的投入也超过中国，而尽管中国的税负较高，但对社会福利的投入却只占生产总值的区区9%，在世界上基本上处于垫底的位置。
这是世界卫生组织统计的世界各国人均医疗健康费用的投入，深蓝色是国家投入，浅蓝色是私人投入，中国也基本处在世界垫底的位置，和生产总值第一、高税收的现实很不匹配。
居民生存压力增加，尤其是年轻人的税负高，资本收益压过劳动收益，阶层壁垒坚固，换来的是婚育意愿的断崖式下跌。日本从1.5下降到1.3用了三十多年，而我国仅用了5年，“涨价去库存”功不可没。现在是先上车者拼命想把后上车者推下去，把未上车者堵在车下。归根结底，就是总分配极其不合理导致的：老百姓被压榨得太狠，包括税收、福利等等全都偏向先上车者，所以上不了车的干脆自暴自弃。殊不知富人真正的财富是穷人，割得太狠、把穷人都割没了，结果就是大家一起完蛋。
阳极生阴，中国经济的转折点就要到来了，以国家最不想看到的形式。
这场二十年的狂欢，现在终于迎来了反噬。
有机构最新出炉了“国内主要城市房价回撤排名”，全国主要城市中，足足有47个地方的房价出现下跌，包括北、上、广、深一线城市。
47个城市中，房价下降幅度最大的当属温州，与峰值相比，足足下跌了36.7%，峰值出现在2011年3月，其时房价为33162元/平，目前房价为21003元/平。
除温州外，太原、贵阳、天津、青岛、郑州和石家庄6个城市的房价跌幅同样惊人，均超过20%。其中石家庄跌幅接近30%，由高峰期的19521元/平（2017年7月）跌至目前的13792元/平。
四大一线城市中，深圳跌幅最大，目前房价为58900元/平，而高峰期出现在2021年2月，其时房价达71581元/平，降幅达17.7%。
再看最坚挺的北京。从3月份冲到2.2万多套的高点后，4月份的二手房成交量就下降到接近1.4万套，5月份又继续降到接近1.3万套。3月份二手房价环比还是上涨0.7%，到了4月就已经只上涨0.1%，显示出涨不动的“疲态”了，到了6月更是出现了下降。
上海呢？跌幅在1.6%，高峰值同样出现在2023年4月，平均房价为65822元/平；5月新房成交量环比4月下跌17.29%，二手房成交则从3月2.63万套高峰下滑至5月1.5万套的低谷，二手房挂牌量已突破20万套。
广州房价在四大一线城市中垫底，目前房价为37735元/平，高峰值出现在2021年8月，其时房价在4万元以上。5月份一手住宅网签套数环比下降11%。
政府不愿看到房价下跌，但房价真的会跌，“看不见的手”再强力也难以挽回。楼市运行有自己的规律，目前支撑房价上涨的基本面已经坍塌，九州楼市齐上扬的局面永远成为了过去。
最后，依靠投资拉动经济增长已经不再具有正收益，国家非常需要消费撑起的国内市场来保持经济增长。在快速工业化和城镇化阶段，大量的基础设施投资、房地产投资和制造业投资是必要的，但过了工业化和城镇化的高峰阶段，投资的经济效益和社会效益都明显下降。根据国家统计局数据，2014年到2017年间，有14个省份出现了固定资产投资额大于本省GDP的现象（2018年以后各省不再公布固定资产投资额数据）。有关研究表明，当前我们财政资金用于投资的乘数效应是1.06倍，也就是1块钱投资只能带来1块钱增长了，靠投资拉动经济增长已经到了强弩之末。而同样的财政资金用来发消费券，其乘数效应是3-4倍以上。
从全球经济发展史上看，长期靠投资拉动增长是不可持续的。比如说苏联。二战后，长期依靠投资支持增长的结果，一方面导致苏联固定投资产值率不断下降：每百卢布生产性固定基金生产的国民收入从1960年的72卢布下降到1970年的55卢布和1990年的28卢布；另一方面导致苏联的消费率一直偏低，1987年苏联工人和职员工资基金占国民收入的44%，而在美国占60%以上。美国经济学家威廉·伊斯特利和斯坦利·费舍尔研究后指出，要素价格的变化没有对要素配置产生影响，是造成1970年代以后欧美投资率大幅下降的同时，前苏联和东欧国家投资率仍居高不下的主要原因。这种对经济效益和要素价格不敏感的投资扩张被匈牙利著名经济学家雅诺什·科尔奈嘲讽地称为“充满活力的投资本能”，其结果是投资对经济增长的拉动作用不断减弱，最终经济陷于停滞。
与固定资产形成在GDP中占比居高不下相对应的，是中国的最终消费占GDP的比重（即终消费率）呈现出日趋降低的态势。中国最终消费占GDP的比重从2000年的63.57%，下降至2021年的54.29%，下降了9.28个百分点，其中家庭最终消费占GDP的比重在2000年是46.73%，2021年下降至38.37%，下降了8.36个百分点，无论是最终消费支出占比还是家庭最终消费支出占比，都呈现出逐渐下行之势。
如果对同期数据进行对比，美国最终消费占GDP的比重在2000年是80.04%，2021年为82.59%，上升了2.55个百分点，家庭最终消费占GDP的比重在2000年是66.02%，2021年是68.21%，上升了2.19个百分点，无论是最终消费支出占比还是家庭最终消费支出占比，都呈现出稳定且略有上升之势。
除美国之外，在欧洲和日本等发达国家，最终消费占GDP的比重已经普遍在70%以上，2021年数据，日本最终消费占GDP比重75.25%，德国为71.39，法国为76.92%，韩国为64%，欧盟27国为73%，印度为73%。
对比很明显，这些年来我国仗着有外贸，根本就没有好好深耕国内市场。百姓手里没钱，自然无法创造需求，没有需求就没有市场。国内的提前消费其实只有一样：买房子。而买房子的钱又严重挤压了其他方面的消费支出，从而导致最终消费支出占比越来越低，国内市场越来越小。三年疫情过后，现在全世界都没钱了，制造业外贸出口额的崩溃造成了全中国20.8%的青年失业率，中国经济到了最危险的时候。
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一个人的血被抽干的时候，再牛逼的核动力抽血机，也抽不出来一滴血了。
2008年次贷危机的时候，国内很多经济学家就都指出，进一步壮大国内市场、促进居民消费才能保持经济增长，结果“四万亿”计划之后，他们只能闭嘴。现在房地产食利阶层强悍无比，一打开新闻就是各路砖家在鼓吹“再不救房地产中国经济就完了”，感觉恍如隔世。
房地产实际上就是中国经济的海洛因。除非得不到，否则一定会吸到死的。
道理人人都懂，但你就是挡不住瘾君子再嘬一口，再嘬一口，再嘬一口……
二、日本房地产泡沫让我们警醒，但仍然没能避免踩进坑里，只不过踩坑的姿势不一样而已
历史会重复，但是不会简单重复。黑格尔说过，“人类从历史中吸取的唯一教训，就是人类不会从历史中吸取教训”。
中国这次踩的坑可比日本那个大太多太多——日本只是踩坑，中国是从十米跳台上跳下来，然后大头朝下栽进去。
一提起日本“停滞的三十年”，很多砖家就会跳出来说：当初就是日本主动刺破了房地产和股市泡沫，才导致它今天的惨相。所以有泡沫不要紧，只要不戳破就行！
问题是，这是真的么？
扯蛋！
日本当初泡沫经济崩溃，最主要的原因并不是《广场协议》后房市、股市的崩溃（毕竟美国历史上房市、股市崩溃近乎家常便饭，十几年就要来一次）而是日本的经济动力到头了。经济动力来源自哪里？首先是科技进步促使产业链升级，其次是对外贸易带来的大量顺差，第三是靠国内的市场（日本当时拥有世界上第二大单一市场）。现在回过头来看，首先日本当时的决策者彻底点歪了科技树，押注了机器人而不是互联网，导致完全没能赶上后来的互联网大潮；接下来中国经历了亚洲金融风暴和入世，外贸这一块红利慢慢没了日本多少事儿；于此同时，高房价又严重挤压了日本普通人的正常消费，导致日本国内市场萎缩。三管齐下，最终导致日本“失去了三十年”。
但是这些砖家们的说法却恰恰是政府最爱听的。中国政府拥有无与伦比的资源调配力和社会组织力，一到关键时刻就强行悖逆经济规律，结果一直玩火玩到老百姓彻底不买房、不生娃为止，算是在这条路上玩到尽头了。
今天中国的房产泡沫要比90年代日本房产泡沫要大10倍不止。
历史上中国有两次自然修正机会，分别是2008年和2015年。这两年房价都在自然下跌，但是都被政策逆转拉高。如果说2008年还是不得已，那么2016年根本就是故意的了。现在这个局面，其实政府还是想抢救一下，但是操作难度与上两次相比，已经不是一个数量级：
如前所述，居民杠杆身上背的杠杆率已经非常高，大量百姓因为背负房贷已经造成了消费降级。同时地方政府负债极高，造成了内部缩编裁减“临时工”（体制外雇员）。这是既成事实，而不是预期，通缩局面已经开始逐渐形成。居民存款虽然有130万亿，但是大部分存款并不在普通百姓手里。根据美国经济研究机构NBER所提供的数据，2015年中国最富有的10%的人群占全部财产的比重为67％，最富有的1%的人群占全部财产的比重为30%。Top1%人均财产为835万元。而最底层50%的人群只占有全体财产的6.4%。这些有钱人现在完全不再投资，而是把钱都存起来过冬，这么做直接导致2023年1-5月民间投资仅增长0.4%，固定资产投资直接下降0.1%。横向对比上看，九十年代日本房产泡沫破灭时居民杠杆率为69.4%，今天中国表内居民负债75万亿，居民存款130万亿，居民表内杠杆率57.69。还有一些表外负债，比如网贷，民间借贷，公布出来的居民杠杆系数是是62.2%的杠杆率。国际清算银行公布的中国居民杠杆系数是72%!但是中国和日本最大的不同是中国贫富差距比日本大，官方公布的基尼系数是0.475，而90年代日本基尼系数是0.25，也就是说，中国的居民存款并不在大众手里，这是和日本明显不同的地方。和中国相比，日本才真正做到了藏富于民，其对经济泡沫的破灭也更有抵抗力。如果房产泡沫破灭，中国并不需要日本那种居民杠杆系数就会达到。
中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬在“2023（首届）长白山高峰论坛”的“2023中国宏观经济展望与政策取向”环节中指出，2020年我国居民的债务余额对可支配收入的比是137.9%，横向比较的话，美国同年数据是95%。都说美国人是寅吃卯粮，中国居民居然在这方面迎头赶上来了！这个数字再延伸成一个流量数字（所谓流量数字就是当年还本付息额占可支配收入的比），中国高达15，这意味着每收入100块钱有15块钱要还债，有一些房奴肯定是不止这个，50%都有可能。美国7.5，只有我们的一半。
而且现在的中国比90年代日本更难办，因为日本当初所具备的优势条件是今天的中国所不具备的。
一来当初的日本可没有天量的地方债务；二来1993年日本人均GDP高达3.57万美元，要知道这可是1993年的3.57万美元，含金量十足！而中国2022年人均GDP才1.274美元，数值上就只有当年日本的三分之一强，这还是量化宽松过的美元。第三日本当年的产业链相当强大，在汽车、电子电气、半导体、精密机械、医疗设备、药品、化学品等行业都达到了国际顶尖水平，拥有全球一流的企业集群，平均技术水平名列世界前茅。而中国现在的产业链形态却是哑铃型的，非常缺乏自己的中端技术型产业集群，不能提供足够的技术型岗位，以至于35岁问题非常严重。第四日本企业出海比较顺利，在中国、韩国、印度、东南亚和拉丁美洲都开设了大量分公司，投资所带来的工作岗位缓解了其内部的就业问题，大财团的对外投资则缓解了各自的资金压力。而现在中国和美国的贸易战越演越烈，中国企业正在被美国围追堵截，芯片受制于人、签好的协议被撕毁已经是完全可预期的情况。再加上中国企业的管理机制严重与世界通行机制不符（主要就是还不想把员工当人看，只可惜外国人不惯着你），导致出海之路很不通畅。小米对印度投资存款被印度没收，比亚迪对越南投资经常被罢工等等。而随着外贸的下滑，内部的失业已经显著提升，中国特有的哑铃型产业结构难以提供足够的高学历产业工作者岗位，以至于滴滴、快递、外卖员8400万，“灵活就业”人员2亿，24岁以下青年失业率达到20.4%（国家统计局的失业率统计方式非常奇妙，每周工作1小时及以上就不属于实业，这个指标堪比印度的文盲率统计），每年还有1100万+大学生需要就业——这些问题当初的日本都没有碰上，是在随后的三十年里慢慢出现的，现在中国全碰上了。
经济规律不会因为国家不同、基本政治制度不同而失去效果，就算国家那只“看得见的手”力量再强大，也只能推迟却不能解决，越往后拖只会迎来更大的反噬。中国从未经历过如此全面的债务危机和社会危机，毕竟以前的危机一般只存在于企业部门，而现在的危机是企业，政府，个人三大部门同时遇到。去年四季度和今年一季度，国家给银行系统灌水高达28万亿，但是对经济拉动只有7万亿，说明靠贷款驱动经济的路线走到了尾期，当初1块钱贷款可以带动4块钱GDP的时代一去不复返了。再加上现在的中国正受到美国全方位的限制和打压，内忧外患下，局面绝不像某些媒体吹嘘的那么“稳中向好”。
今天网上已经有很多人大声呐喊，房价不能跌，而且说出了众多理由，没错他们说的理由很多都是对的，但是房价是否下跌并不是声音大决定的，也不是说的人多决定的。而是由买卖双方决定的。抛盘比买盘多必然下跌。
2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；利用外资78亿元，下降27.4%；自筹资金52940亿元，下降19.1%；定金及预收款49289亿元，下降33.3%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。房地产开发企业房屋施工面积90.5亿平米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积12.06亿平米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积8.81亿平方米，下降39.8%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%；住宅竣工面积6.25亿平方米，下降14.3%。商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。年末，商品房待售面积56.37亿平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。按照90平米一套房计算，单是2022年一年竣工的住宅就盖了约695万套。
在需求不断萎缩的情况下，往年的存量二手房、新房实在太多，买卖双方易位。房产价格很难不下跌。
最主要的是买入这些房产的是杠杆买入，贷款买入，特别是2016年后买入的家庭，还房贷才6年左右，已经有不少人因为失业或者降薪无力支付房贷，2023年初我国法拍房产已经高达200万套，这个数据在2017年才8万套，同比上涨了25倍。如果一个商品或标的物的转折，初期也是由杠杆买入者被迫平仓造成的那个，非常类似于2015年股市杠杆导致的牛市破灭。
从历史房产泡沫破灭看：
1920-1926年，美国佛罗里达州房地产泡沫；
1987-1992年，日本房地产泡沫；
1988-1993年，海南房地产泡沫；
1997年，亚洲金融风暴，香港房地产泡沫；
2008年，美国次级抵押贷款危机。
这些房产泡沫虽然有些是局部的，有些是国家和地区的，但共同点都有一个：房价收入比为25倍以上。而今天中国有的城市已经达到了30倍以上！
或许这20年来螺旋形但却没停过的上涨让中国人真的以为自己是天选之子、与众不同？
绝大部分人是没法做到客观的，毕竟房产占据家庭财产比例太高了，房产的下跌意味着家庭财富的严重缩水。和股票下跌不同，股票下跌，绝大部分家庭损失的只是手里的余钱。但是买入的房产、尤其是贷款买入房产的家庭，房产占据家庭财富的比例可能高达120%，150%，甚至200%。一旦失业、房贷断供，后果将不堪设想，可能会出现如同期货爆仓现象，房产被强行收走法拍。所以对很多还在房贷的，内心里是绝不希望房产下跌的，也是不能下跌的——房产价格下跌意味着财产的大幅缩水，而还要还的房贷对他们来说，无论心理压力还是财政压力都太大了。
日本泡沫经济破灭，还带来另外一个大坑：少子化和老龄化。这个坑我们一样也扎了进去。
最直观的表现就是老百姓不生孩子了。老爷们很惊奇，但这就是残酷的自然规律：自然界的许多生物会在恶劣的环境中停止生育，还经常干掉已经存在的幼体。环境变化可以改变生物获取必需营养物质和生活场所等生存资源的效果，到了一定程度就能抑制生物的繁殖能力。就连细菌都会在贫瘠的环境中停止复制并休眠，或是将微弱的能流全部用于修复损伤、维持生命。
2022年新生儿数量只有956万，今年预计将跌破800万。2022年新生儿数量已经比三年自然灾害最严重的1961年（1141万）还低了，而今年的新生儿数量不出意外将低于抗战开始的1937年（813万），眼瞧着就要低于抗战最艰苦的1939年了（757万）。1.7亿90后，结婚率只有11%，1000万对，2000万人。就算以后每对90后都不离婚、都开始生孩子，一年能够保证600万新生儿出生都不错了。上次出现这个数字还是1929年。一夜回到百年前是什么感觉？按照这个数字来看，2050年代中国人口就将大幅下跌到10亿以内。
然而地方上还在搞向上管理型生育促进工作，以攀枝花为例，声势浩大的鼓励生育，结果生一个娃儿拿1400块补贴，劳斯莱斯5元消费券名副其实。
都说相信后人的智慧，现在后人都要没了，就问你相信谁去？
惊不惊喜？意不意外？
不生孩子的原因也跟房价有关，跟分配关系更大。
首先，有瓦遮头的安定生活一贯是中国人的追求，就算是在福利分房时期，因为房事而打破头的事也不在少数。但是等到90后长大想要结婚的时候，如果父母没有早早给攒下一套房子，那么想要满足丈母娘“有房结婚”的要求就会很难很难。就算掏空六个钱包交了首付，后续的房贷也会压得年轻人喘不上气来，生活质量大大下降。
社会思潮是随着钱多钱少变化的。当90后年轻人普遍感到生活压力太大的时候，对于婚姻已经产生恐惧。
其次，就算能结婚，育儿成本也是高得离谱。在背着房贷的情况下，想把孩子养大，一样花费不菲。去年《中国生育成本报告2022版》发布，这份报告根据国家统计局发布的居民收入和消费支出数据以及各种物价估算了中国家庭各种育儿费用，有几组统计数据能让人惊掉下巴：
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全国家庭0-17岁孩子的养育成本平均为48.5万元，为人均GDP的6.9倍。
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城镇家庭0-17岁孩子的养育成本平均为63万元，农村家庭0-17岁孩子的养育成本平均为30万元。
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全国31省份0至17岁孩子的平均养育成本，上海家庭第一、北京家庭第二，分别为102.6万元和96.9万元。
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全国家庭0岁至大学本科毕业的养育成本平均为62.7万元。
根据育娲人口研究智库最新的研究报告显示，在中国，养育一个孩子到18岁所需要的成本是人均国内生产总值（GDP）的6.9倍，这一数字高于德国（3.64）的两倍，高于澳大利亚（2.08）和法国（2.24）的三倍，让中国成为养育成本第二高的国家，仅次于韩国（7.79）。
举个例子吧，在就我认识人里做个比较：
第一个，家里小阔，几千万总还有，现在已经开始准备生老三了。
第二个，家里小康，原来有老大了，男孩，老大9岁时要的老二，还是男孩，很犯愁。
第三个，家里干汽车装修，没白天没黑夜，当然更没有双休，有个女孩儿，爷爷奶奶姥姥姥爷帮带着。
没生孩子的目前还没看到，不过我身边的大概率都只要了一个。
要不是实在养不起，谁不想多生？带过孩子的都知道，带孩子第一年最累，第二年开始就好了，怎么生了孩子就没乐趣了？天伦之乐就不是乐趣？要不是知道自己混得实在没希望，谁不想多生？以前的观念是“多子多福”、“无后为大”，现在是“儿孙自有儿孙福，没有儿孙我享福”。结婚买房生娃，少干一件，快乐无边；三件全不粘，我立地就成仙。
第三，这几年国内“女权主义”的泛滥和高彩礼问题，造成了严重的男女对立，同样让结婚率一降再降。男女矛盾本质上还是因为分配不公导致的阶层矛盾。原本普男普女（经济上）是一个阶级的，但是因为普女自带子宫红利，有机会成为上一阶层男士的妻甚至妾，所以年轻普女天生自带“阶级跃升”的希望。上一阶层的男士为了获得更多的性资源，为年轻普女提供了大量性资源变现的渠道，从而让年轻普女有了超出自己能力的优待。可悲的是很多年轻普女因此产生了“这是她们应得的”错觉，开始歧视缺乏资源和社会地位的年轻普男和维护为自己提供性资源变现渠道的上一阶层男士（各种“霸道总裁爱上我”都是）。而年轻普男看着原本同阶层的“百万宝贝”们当了上一阶层男士的帮凶还冲着自己汪汪叫，也逐渐失去了对她们的兴趣与好感。
但是随着时间推移，爱幻想的年轻普女们的年龄渐长、日益衰老，那些没有被上一阶层男士“护”了的普女们会跌回到她们原本的阶层。这时候，本就互相看不惯的双方就会在婚恋市场上互相攻击。已经不再年轻的普女们面对自身资源的变现压力，必然要求高彩礼，以维持自己的生活质量和体面。有些话她们自己不适合说的，就弄个代表出来说，已经被封禁的咪蒙和代理长城汽车的杨笠就是典型的代表。而她们看不上的普男们，在被婚姻市场淘汰后，彻底没了所有的枷锁，无需再讨好和追求女性了，结果就是近几年来超低的结婚率和生育率。
超低的生育率，又必然带来老龄化问题。
根据联合国的标准，65岁及以上人口占总人口比例超过7%即为老龄化社会，超过14%即为高龄化社会。截至2021年底，中国65岁及以上人口已达2.55亿，占总人口数量的18.1%。其中，80岁及以上的高龄人口已超过3000万，预计到2035年将达到5000万。这意味着中国已经进入老龄化社会，而且老龄化速度非常迅猛。根据联合国预测，到2050年，中国65岁及以上人口将达到4.77亿，占总人口比例将达到34.9%。
养老已经成了社会的大问题。截止2020年，每100名劳动年龄人口需要抚养19.7个65岁以上老人。老年抚养比高并且上升趋势没变，城镇家庭，特别是双职工家庭、单亲家庭面临严峻的赡养困境。老年人口增加，养老需求增加，但我国养老体系建设却非常滞后，养老服务严重不足。截至2021年底，全国养老机构总数已经超过20万家，床位数超过620万张，但养老院的普及率仍然较低。目前全国养老院床位数仅占老年人口的2.5%，发达国家则普遍超过10%。除了数量不足，养老机构质量更是参差不齐：很多养老机构都存在专业护理人才不够、选址和定价不合理、服务设施不完善等问题。按照项目针对的不同群体进行划分，我国目前的养老服务机构可划分为高端、中高端和中低端客户三类；其中每月收费在3000元以下的中低端养老机构入住率50%以上，这一类机构数量庞大，但设备并不齐全、护理人员较少；每月收费在4000-8000的中高端养老机构入住率大部分在90%以上；每月收费8000元以上的高端养老院入住率普遍较低，约在30%左右。另外，我国养老院入住率还不高，存在大量空余床位。2020年7月29日，民政部举行2020年第三季度例行新闻发布会，宣布我国已建养老机构床位429.1万张，收住老年人214.6万人，养老床位空置率高达50%。
养老不行，年轻人又不够，那就只能可这一波霍霍了。
2022年10月公布的党的二十大报告明确提出：“完善基本养老保险全国统筹制度，发展多层次、多支柱养老保险体系。实施渐进式延迟法定退休年龄”；在年底的中央经济工作会议上，再次明确提出“完善生育支持政策体系，适时实施渐进式延迟法定退休年龄政策，积极应对人口老龄化少子化”。渐进式延迟退休方案或于今年年内公布，并于2025年正式实施。预计到2055年前后，将实现65岁男女同龄退休。
奋斗吧！银发红利们！活到死、干到死吧！
三、房价会暴跌吗？我认为会
房价会暴跌吗？
会。
我的看法是：上面会在某个时刻，突然放弃保房价。然后大部分地区的房价会跳水，只有一线城市核心区的大户型才能幸免于难。
看看疫情突然放开就知道了，那处理问题的思路就是这样的。昨天还是史诗级病毒要你命三千严防死守口罩戴好，今天就普通感冒湿湿碎洒洒雨大家都别当回事儿，几乎就是在一夜之间。
房价涨不涨，长期看人口，中期看土地，短期看金融。在这个临界点上，老百姓掏空六个钱包也掏不起首付了，那么房地产的停滞就是必然的。目前所有拿房地产当“支柱型产业”，想要靠房地产再复吸一口的，全都打错了主意。
所以我认为房地产大概率也会迎来这样的一天。在这天之前，所有的政策都指向救楼市；可是这一天之后，风云突变，海覆天翻——只要如今这样不温不火的楼市局面持续下去，房市保持L型线而不发生根本性的转变，那么到了政府心力耗尽、意识到自己怎么救都救不回来了，但房价这个担子的重量却越来越大、维持房价的成本比让它掉下去还要高的时候，中央会当机立断、火箭抽手。
去年四季度和今年一季度，国家牟足了劲给银行大放水，当时我还以为是想刺激经济。但现在想想，会不会是打算给金融系统一个缓冲垫呢？银行最大的风险就是流动性风险，而提前还贷、无人拿地都会造成巨大的流动性风险，这是金融系统自己承担不了的。所以国家提前给金融系统注资，就是为了等房价跳水的那一刻金融系统不会毫无准备。现在招行的中小企业贷款利率已经降到只有3.2%，比5%的房贷利率都低太多了。很多人都是找掮客贷出商业贷来还房贷，跟手里有没有闲钱根本没关系。现在超发的钱都在金融系统内部空转呢，银行比普通人更着急。
未来的中国，学习美国的可能性越来越大：房子回归居住属性，剥离掉投资属性。以后买房子只会是用来住，而不是买了装修都不搞就坐等升值。
中国的风格就是城头变幻大王旗，从不给人一丝喘息懈怠的机会。一旦临界点到来，房价就跟高楼建筑爆破一样，瞬间崩塌。
未来，二线以下的城市将会开始衰败，而一线城市核心区域的大户型将继续升值。房子的价格将会两极分化是肯定的了。
而二手房的结果就两种：一种是偷偷摸摸的大降价希望能赶紧脱手的，一种就是保持高价导致有价无市的。目前看，第一种情况更多。就我这两天看到的，现在有房东求着中介带人看房，看一个人次就给二百块钱。甚至有偷着降价百分之二三十以上卖房的，且不是个案。
以前在网上唱衰房价是一件很不“中国特色政治正确”的事，但是现在，这种顾忌已经越来越少了。
看来，这个大泡沫是真的要破了……
可是话又说回来，我们作为普通人，应该期待那一天的到来吗？
应该。即便不是站在自己买房这个自立的角度，站在大局的立场上，也是一样的。不要相信网上那些所谓专家的言论，什么房地产不能倒，房地产是支柱产业，还有房地产一倒会产生系统性的金融风险，这些规划一个字都不要信。只要政府的风向一变，就跟疫情那个时候一样，这些专家到时候翻脸比翻书还快，他们转过头来就会告诉你，从美国到日本，所有成功的国家都是主动刺破房地产泡沫，只有房地产的泡沫破裂，才能迎来国家的新生。到时候没有人会关心那些高位接盘的可怜虫。
砖家说，高房价是为了鼓励年轻人奋斗，结果年轻人发现自己一辈子都够不到房价的边儿，无奈之下都选择了躺平。躺平的人太多，是因为躺赢的人太多，躺赢的人什么都不做就可以花天酒地。
砖家说，延迟退休是为了缓解社保资金的不足，结果年轻人却发现交钱的人越来越少、供养的人越来越多，钱还都发给了不缺钱的人，很多年轻人干脆不交社保了。
砖家说，降低利率是鼓励有条件的家庭购房，结果却导致很多人开始提前还贷了。
砖家说，放开二胎三胎是为了鼓励生育，结果人口却出现了负增长。
所以这个世界永远属于能看懂信息的人，永远属于会利用规则的人，满脑子只有遵守规则，永远等着靠着不思考，只等着让别人指哪打哪的那种人，永远只能停留在社会的最底层。
不管怎样讲，房价跳水对于中国经济的震荡是必然的，我等普通人还是早做准备、准备迎接马上就要到来的冲击。
四、中国急需提高居民收入水平，否则就没有未来可言了
自打1949年初代目在天安门城楼上庄严宣布中国人民站起来了，中国的经济就在不断探索中曲折前进。初代目时期建立了计划经济体系并消灭了全国大部分文盲、初步实现了工业化；二代目开始改革开放，“让一部分人先富起来”，从此中国转向了商品经济；三代目理清了三角债，完成了计划经济向市场经济的彻底转轨；四代目时期的中国抓住了加入WTO的机会，竭尽全力发展经济，并一举超过日本成为世界第二。
当前以及未来相当长的时期内，需求不足将是制约中国经济增长的主要因素，分配不公将是限制我国未来发展的主要矛盾。市场经济国家，无论你是哪种主义，建立、扩大国内市场、抢夺国外市场都是生存的第一要义。一百多年前的一战是因为这个打起来的，现在其实也没啥区别。保市场，已经是我国在经济领域最为重要的任务。
只有调整分配，才能让大家都有钱花，才能创造市场，才能消除贫富分化，国家才能有税收，才能完成再投资，产业才能跟随市场升级。
市场的本质并非简单的“需求”，更不是“消费”，而是“交易”。只有大家都参与“交易”，才能避免出现经济血栓，让各种社会资源流动起来，再创造更多的财富。明末江南地主们把一千两银子铸成的“没奈何”藏到自家地窖里，市面上却缺乏流通的白银，结果明朝完蛋之后，这些银子都便宜了满清——这就是经济血栓的危害。
现在就是调整分配没有做好，——如果不是一点儿都没做的话——才形成了经济血栓，阻止了血液的正常流动，干重干扰了血液循环，导致中国经济产生了“中风效应“。然而遗憾的是很多知名经济学家对此似乎都没有十分清晰的认识。
比如说最近林毅夫先生就说“鼓动消费拉动经济增长就是再误导中国”，理由是“没有劳动生产力水平的提高”“带来的家庭收入的增长”，消费增长是不可持续的。我对林毅夫先生非常尊敬，他的《吉林省经济结构转型升级研究报告(征求意见稿)》我看了以后肉身点赞了，证明老一辈经济学家深入到一线之后是能够拿出真东西的。但这次他说的这两个前提在现在的中国都出现了严重的偏差。
首先，已经习惯了无底线压榨工人的老板们就没想过更新生产设备、搞产业升级，也就带不来“劳动生产力水平的提高”；其次因为劳动法执行不严和工会职能的缺失，“没有劳动生产力水平的提高”未必就能“带来的家庭收入的增长”。所以他所说的；两个前提事实上都不再存在。
另外还有一个最重要的点他没说：生产是为了满足消费的，没了消费这个前提，生产根本就不会存在。他似乎忘了：中国已经是市场经济国家，而市场经济国家（无论实行哪种社会制度）最大的任务就是：寻找和建立市场。没有海量的消费需求，你怎么清空你的产能呢？过去四十年、尤其是入WTO的这二十年，我国一直是靠投资拉动的。投资的过程其实就是在抢夺市场，而所抢夺的市场就是美欧日为首的西方国家市场。在这个过程中中国确实不必自己去建立市场，因为这个市场是现成的，抢就完了。这也造成了这四十年来中国没有尽心尽力的耕耘国内市场，反而为了加大投资力度，不停的给国民加压。国人背着世界上最重的税负（四把刮刀），享受着少得可怜的福利，就是为了满足世界、尤其是西方国家市场，极大的降低了这些国家的通货膨胀，这就是这三十年来西方国家日子过得这么好的原因。
然而现在外贸实际上已经崩了——中美贸易战正酣之际，中美脱钩日渐加快，欧洲国家作为美国的小弟也在站队，中国现在的外贸增长越来越依赖于非欧美国家。这种情况下仍然不愿启动国内市场，反而还要加大投资，我只说是饮鸩止渴、缘木求鱼。
是，去年外贸增长的很多，但请好好看看成分：收入最大头是转手美国的天然气到欧洲，一船差不多能赚8亿人民币，相当于2万工人一年的收入。其次是汽车（尤其是新能源汽车），中国现在已经是实际上的世界第一汽车出口大国。这两项才是真正拉动外贸出口额的主力。但是最能提供工作岗位的制造业，现在订单却在直线下降，这就是为啥5月份青年失业率达到20.8%的原因。
作为最大的工业国，我国14亿人口的市场规模却没能贡献太多的消费。内循环不畅，而且越是国际需求萎缩的时候，内需不足就会越激烈，因为企业都靠着外贸、甚至直接就靠出口退税活着，外贸萎缩了他们就没了饭吃，工人拿不到钱就会不消费，从而进一步恶化原本就不足的国内消费需求，规模一般的制造业企业也赚不到足够的利润，就没办法搞产业升级。现在中国的产业情况已经变成了一个哑铃：中高端制造业有国家投资，发展的还不错，技术水平也算先进；低端制造业靠着低劳动法保护优势和产业链齐全也能搞得不错，但是严重缺乏真正的、在全球占据优势的中端制造业，而中端制造业是最能创造利润、制造“中产阶级“的。没有大量中产阶级的消费支撑内需市场，供给侧改革就是一句空话。这几年国家每年都说要“扩大内需”，但每一次到最后都是靠竭泽而渔的透支居民信贷，让居民资产负债表接近极限，导致老百姓只能削减一切非必要开支，压抑非必要需求，进一步缩减消费，堪称恶性循环。这样的经济环境根本就没有消费升级的能力，换来的反而是消费降级；一旦国际需求收缩或者国际环境恶化，能够提供大量工作岗位的中小制造业企业就会倒闭，进而导致失业率上升，国内市场进一步萎缩。今年快递、外卖从业人员已经达到8400万，“灵活就业”人数近2亿（按照德国的标准算，他们就是失业人口），还有“全职儿女”这样的文字“创新”，但这一切并不能改变居民收入日趋恶化的趋势。再加上地方一没钱，最先想到的就是非税收入，很多地方把罚款当做指标，又进一步恶化了居民的资产负债表。
如果国内大市场打不开，中国经济出现衰退就在眼前。
实际上，国内市场不但没打开，反而还下降了。2022年比2021年消费总额降低2.2万亿。中国大约8亿劳动力人口，平均每个人在2022年比2021年少消费了将近3000块。今年一季度阿里、京东两大电商的营收分别增长2%、1.4%，可谓是它们近十年来的最低谷；对比之下，号称“北京五环内的人完全看不懂”的“求一砍”，一季度营收376亿，比去年同期的234亿元增长58.2%。不仅电商，出行也是。网约车行业在去年四季度就已出现订单下滑，2022年11月的数据显示不仅最大的滴滴订单在下降，其他诸多网约车平台订单也都大幅下滑。老百姓开始减少使用出行价格较高的网约车，转而乘坐费用更低的地铁、公交车等公共交通工具。不但穷人不消费了，连富人的消费都在降级。主打贵妇美容院的港股上市公司“美丽田园”（号称中国美容界的爱马仕，够逼格），有7.7万名顾客、每客年均消费超2万，今年活跃会员的平均消费也同比减少了12.33%，到店次数减少了11.76%。很显然，无论有钱没钱，大家都在准备过冬。
至于外贸，更加不妙。
今年5月，出口额1.95万亿人民币，下降0.8%。进口1.5万亿人民币，增长2.3%。按美元计价，5月出口2835亿美元，同比下降7.5%。
今年上半年的出口数据波动很大，先是1月同比负增长1.9%，然后3月同比大增23.4%，4月同比增长16.8%。然后5月就变成了同比下降0.8%。
前四个月，中国是靠出口汽车（尤其是新能源汽车）、太阳能板、锂电池等产品的大量出口，才把出口数据拉得好点一点，5月份也拉不动了。
其实去年就已经有预兆，出口增速已经大大放缓：
这一波外贸衰退，除了贸易战，还和美国加息有关。今年美国核心CPI已经到了8%以上，欧洲部分国家因为俄乌战争和北溪一号管道被炸，通胀比美国还要凶。物价大涨给西方国家带来的是民众生活压力的增加以及消费的减少，从而缩小市场。现在眼看着世界经济衰退在即，全球购买力都在下滑甚至崩溃，倒霉的也不止中国。2022年上半年日本出口额下降16%，汽车出口下降31%；11月韩国出口下降14%，越南出口下降4%，纷纷敲响了贸易收缩的警钟。iPhone 14卖不动、特斯拉价格跳水，某种程度上都在预示着需求下降的信号。这个情况下，能够救中国的只剩下中国国内自己的市场了。
事实上，中国也不是看不到这一点。
根据新华社2022年12月14日电，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实，将扩大内需作为一项长期战略性任务。考虑到构成中国内需的投资和消费两个部分中，投资过剩和消费不足的结构特点，以及当前中国消费乘数是投资乘数的3倍以上，扩大内需战略的成功离不开支出结构转型——从过去的投资需求拉动为主，逐步转向将来以消费需求拉动为主，即发挥消费的“基础作用”和投资的“关键作用”。
而为了向更有效率的支出结构转变，必须推动国民收入结构的转型，即把原来用于过剩投资、低效或无效投资的资金，逐步转化为居民可支配收入，进而转化为居民消费支出。
但是现在看困难重重。中国已经习惯于“抢占国际市场”了，完全缺乏对于国内市场的深耕细作，现在外贸崩了，才知道“不怕脚踩风，就怕手抓空”。
因此，从国民经济结构改革入手，推动支出结构转变，从投资为主向消费为主转化，尽快提升居民可支配收入的增速和比重，进而提升消费需求，才能有效扩大内需，创建健康的国内市场，畅通经济循环。
这条路将相当难走，不亚于第二次改革开放，毕竟触及利益比触及灵魂更难。
在这里，我设想了一系列的办法，我也知道某些办法难度极大，需要非常高超的政治智慧和无比坚定的政治决心才能做到。所以在这里只是写出来与大家交流。荒唐之处，大家尽管见笑。人还是要有梦想的，万一实现了呢？
首先，年内马上下发消费券，这是目前改善中国经济情况的急所。
对于一个快被水淹死的人来说，让他透一口气就能活命。中国的老百姓现在就是这个样子。
说起如何解决目前的经济困境，其实有三种呼声：
第一种呼声，直接给老百姓发消费券。发消费券是在货币供应量一定、与市场上可兑换物资相对应的情况下，一种社会财富重新分配的方式。在中国，发的钱来自各种税费和国企利润，其他的也有，但这两个是大头。从国家二十年来的经济运行模式来说，根本就不存在“不够发怎么办”的问题，只有发多发少的问题。2021年国家税收收入17.27万亿，国企利润4.5164万亿，官方固定资产投资总额（不含农户，在举债的情况下）23.689万亿。全国的20-60岁劳动力人口大约8亿，有一个算一个，人均发3000块——这已经能够创造一个非常大的市场了——那就是2.4万亿。考虑到2022年比2021年零售总额下降了2万亿，2.4万亿是起码的。看着挺多，实际上比2008年的4万亿少多了。
当初全国的老百姓跟着党闹革命，不过两个目标：一个是不再挨打，一个是吃饱肚子，所以这么做实际上是最具有政权合法性的事情。作为一个二次分配做得非常狗屎的国家，这将是“共同富裕”之路上一个重要举措，非常有必要，但是基本不可能。因为这是最有利于底层劳动者（低端消费）、而会危害到全体食利阶层利益的事情，食利阶层会穷尽一切手段来阻止这项政策的推行（偏偏中间商们整治能量巨大）。对于食利阶层来说，不让他们当中间商赚差价吸血，那就是让他们去死。这就不是什么“思想上转不过来”的问题，而是真金白银的实际利益，挡人财路如杀人父母。
第二种呼声，以工代赈。分两条路。第一条是大搞基建，还搞凯恩斯理论那一套。这是走过去的老路，老食利阶层（发包、转包、管理、材料等等）将继续受益，带动少部分劳动者就业（能做到这一点就算顶天了。现在工程用工实际用人很少，并且还是用那特定的一群人）。肯定于事无补，但致少还能做点实事。第二条是投资补贴制造业，搞逆经济周期操作，补贴出口、投资生产端，让工厂开工招人，以期工人拿到工钱猛花为国消费形成循环。问题还是资本主义的老毛病：生产相对过剩，工人购买力永远不足。现在又没有新的产业革命带着，产业升级主要都是国企在做，短期内看不到能带动全国起飞的希望。
第三种呼声，放水。最糟糕的办法。利用债务货币化接住房地产金融的盘子，保住债务循环的即得食利阶层：地方政府（城投）—地产—银行循环剥削链，继续搞土地财政，期望着通过通货膨胀来消灭掉债务并带着中国飞升。这基本就是做梦，后果是会导致中国经济萎缩，从而进入真正的衰退。
但是现在这个办法呼声反而是最高的。现在食利阶层绑架舆论，各类专家吹捧最多的就是这个。
其实凯恩斯理论本身是个救急的理论，本身并不能长期使用。美国走出大萧条，靠的也不是凯恩斯那一套，而是把政府支出转向民生，在萧条时期救济失业者，保障老百姓的基本生活，建立社会保障体系，改善收入分配，从而促进经济复苏，扩大市场需求，带动经济增长。
凯恩斯理论在中国手里之所以不停的一玩再玩，原因无他：这套理论太适合“看得见的手”上下其手了，各级政府纷纷表示投资嘛，那是比老婆都熟、比情人还甜，比小三更有味儿，我们爱死了。虽说打着“市场经济”的旗号，政府最不想尊重的却恰恰是客观经济规律。各位别以为“软着陆”是什么好事。软着陆说透了就是想方设法让老百姓接盘，权贵资本自己跑路，经济后果让老百姓承担，消耗的是老百姓的净储蓄。可惜玩儿过了，现在老百姓不接盘了（实际上是接不起，毕竟六个钱包都不够付首付，兜比脸还干净），权贵资本自己有了把自己搭进去的风险，于是就死保房价，为的就是保住权贵资本账面上的资产。这就是和客观经济规律对抗：所谓“客观经济规律”就是卖不出去的商品需要降价处理。真传一句话，就这么简单。商品库存量太大的时候，应该降价去库存，“涨价去库存”本身就是在和客观经济规律拧着来。要不是政府太过神通广大（这也给了它们以为权力无所不能的错觉），房价早就崩了。有钱人买房是用来投资的，甚至是投机。他们买房的理由很简单，就是房价上涨的预期。一旦这个预期消失，那就会持币观望。而中国人口将断崖下跌，那么房地产市场总量将会随着人口下行而持续减小。房价继续上涨的基础已经不复存在。那么即便是有钱人，他们囤积几百上千套房产用来做什么？卖给谁？击鼓传花的游戏不可能千秋万代，终有结束的一天。
天下苦食利阶层久已！就看中央的决心和手腕了。
说回消费券问题。消费券怎样发放必须仔细思考。我的思考如下：
1.消费券由中央政府统一发放，每个十八岁以上、六十岁以下的公民都给发，因为他们是主要劳动力，有养家糊口的需求，适当降低他们的生活压力非常重要。而如前所述，普通百姓手里现在是真的没钱了，不会出现该花不花的钱转为储蓄的情况。以中国8亿劳动总人口、6亿底层劳动者月收入在1000元以下的现状看，每人在年内可以收到3000块，相当于底层劳动者一个季度的总收入。这钱看着不多，但是可以极大的缓解底层劳动者的生活压力，也可以极大的减少底层劳动者的怨气，提振他们对国家的士气和信心。
2.消费券规定使用期限，一年内必须消费掉，余额回收。
3.消费券不得购买外国进口商品。
4.消费券应可完全单独使用，而不是搞类似家电下乡式的“打折促销”。因为在老百姓没有钱的时候，这种做法是非常没有诚意的。
5.消费券应可在所有商家使用，而不是规定哪些商家能用哪些不能用，否则一定会滋生腐败。淘宝京东等网购平台也应可用。
6.消费券使用数字人民币为发放途径。数字人民币使用了区块链技术，具有可追溯性和不可篡改性的特点，又不像比特币那样去中心化和恒定总量，且与国家信用绑定。我看评论区有人说这种消费券以前支付宝弄过，结果有领了券直接找小商家一起合伙套现、不进行实际消费的。很好，数字人民币为你量身打造。要是有人还敢这么干，那可实在太刑了。
还有，一提消费券，就会有砖家跑出来拿通货膨胀说事儿。其实会不会导致通货膨胀，发不发钱根本不重要，而是市面上有没有能够兑现货币、足够丰富的商品。那么现在国内市场上有足够兑现货币的商品吗？显然是有的，把出口退税停一停就有了。所以“大家都发钱，物价就水涨船高”根本就不成立。
从发达国家和国内部分城市的实践来看，通过消费券或者现金补贴直接增加居民收入，可以有效激活消费需求，重启经济循环。每年发放2万亿人民币的消费券，将对消费需求产生4-8万亿元的乘数效应。有没有这样的效果，咱们看看美国就知道。
美国倒是没有发消费券，人家直接发钱！前后一共发了三轮：从2020年疫情爆发开始，美国进行3月财政刺激，均包含对居民的直接现金转移支付，总规模为约8700万美元，约为美国GDP的4%。第一轮在2020年3-4月，符合条件家庭每成人1200美元，儿童500美元；第二轮2020年12月增加补贴每成人儿童均600美元；第三轮2021年3月每成人儿童均1400美元。现金补贴使得居民可支配收入不降反升，储蓄和消费双增加，消费需求大增的同时也保护了居民资产负债表。在疫情冲击和三轮成年人合计3200美元的现金补贴的影响下，虽然美国储蓄率大幅提升（2020年和2021年相对2019年分别增加867bp和435bp），但消费支出增速强劲并在2021年初超过了疫情前水平；消费拉动了美国经济的强劲复苏。并且根据NBER的调查，31%的现金补贴用来支付负债，补贴保护了居民的资产负债表，也为后续消费继续强劲打下了基础。
其实中国也不是没发消费券，各地方政府里有钱的也开始发了，就是金额较小，一共才190亿，还出现了种种漏洞。但是这种小打小闹是不解决问题的，只有中央出手，用最新的数字人民币技术推开，才能取得实效。还能顺便推广数字人民币，堪称一举两得。
其次，将过剩、低效和无效投资支出转为消费支出。
全面检查过剩投资和低效、无效投资，禁止重复建设，把节省出来的财政资金用于增加居民收入、提升社保覆盖和力度、补贴居民消费。如前所述，我国目前的固定资产投资里至少有20万亿规模的投资是低效投资、过剩投资，甚至是无效投资。如果能够减少10万亿的低效和无效投资，同时增加10万亿居民收入，由于乘数效应放大，可以带来30-40万亿元以上的新增需求，国内需求不足的难题将迎刃而解！
从靠投资转向靠消费，不仅要转变观念，更要调整政府宏观经济的管理机制。中国政府不是民生服务型政府，而是投资驱动型政府，在快速城镇化和工业化阶段，我国形成了一整套从上到下的投资驱动相关决策和执行机制——从中央决策部门到国家发改委的发展战略和规划司、固定资产投资司、基础设施发展司，财政部预算司、经济建设司，再到地方政府也有一套围绕选项目、报项目、批项目和投项目的决策机制和执行团队。在这样的决策观念和决策体制下，以投资项目为核心的稳增长计划，不但在中央层面决策毫无障碍、容易通过，而且也能够获得实施的机制和财力保证。然而，我们对于促消费的相关决策和执行机制，却还有待建立和完善。所以需要对经济管理的部门设置进行相应的必要调整，从中央到地方建立起全面的扩大消费需求的组织机构，各省市县均设立相应的促消费机构，完善促消费工作机制。
再次，改革税收体制。
目前金税四期即将上线，1994之后最重要的一次税收改革应提上日程，这涉及到中央和地方的重新分账。金税四期查的是谁？第一查的是资本性所得，第二查的是网红、娱乐明星，第三查的是老板。所以要做的有：严查高收入阶层的税收漏洞，增加奢侈品税收比例；改革消费税，将消费税从烟酒汽车拓展到高端服务业如高档会所、五星酒店等；税基扩大之后，将除烟酒之外的消费税划归给地方，充实地方税源，同时按照经济活动的发生地而不是经济活动主体所在地进行征税；国企和规模以上民企的税收归于中央，中小微企业上缴的税收归地方，增加收入的同时还能促进中小微企业的发展，促进就业；开启个税改革，从现在的工资税为主扩展成对包括财产转让、股权转让、偶然所得、遗产继承等综合性所得征税，提高个税起征点到1.5万元，并将最高累进税率从45%降低到30%；提高资源税的税率，开征环境税（尤其是碳税），对矿业等交税少的行业加税；开征数字税和离境税；开征房地产税，并降低存量房利率，堵住商业贷转化成房贷的窟窿；开征资本利得税和富人税（对财产5亿人民币以上的富人收税）。以上办法能够大大扩展税基，解决目前的财政困境，尤其是地方财政能够得到喘息之机。
其中，房地产税是最有争议的，毕竟房地产食利集团已经是国内一股非常强大的势力了。我的建议是：1、考虑到2021年人均居住面积已达35.9平方米，应在这个数字基础上开始征收。各地无论房价高低、人口年龄如何，统一按照居住面积来算免征额度（即“免征面积”制）。也就是说，一个三口之家，不管家庭成员年级如何，免征面积统一为107.7平方米；四口之家，免征面积统一为143.6平方米。不超过107.7平方米的住宅完全免征，超过的面积按照市价计算交税额度（如有第二套住房，则计算在第二套住房里，全国通用）。全世界房地产税征收额度基本在0.3到2.0之间，中国也应在这个区间内。2、婚前不得购买或受赠房产，继承房产则要收税。3、夫妻婚后可以全国范围内一共购买两套房，离婚后则不得保留任何房产，直到再婚。4、建立全国房产信息管理网，对全国人民购房情况做好摸底排查工作，不许出现“一个城市两套房，全国各地都有房”的问题。5、农村自建房免征房产税。6、还贷房只征收正常房产税的三分之一。
开征资本利得税和富人税这一条也必须单独拿出来说说。
张麻子说的好：谁有钱就挣谁的。
中国过去这二十年恰恰是完全没有征收那些有钱人的钱，结果造成了事实上的劫贫济富。没办法，我国对现代资本其实是挺陌生的，几代人都不知道怎么跟资本打交道。
这个局面得改。
对资本征税、向富人（自有资产在2亿人民币及以上的高收入人群）征税是必须开始要做的了，以中国人的聪明才智，其实不存在做不到的问题，只有权力想不想做的问题。比如遗产税，这个非常有必要。遗产税征收可以设立一条红线，只征收大额资产者的，普通老百姓不用交。另外还要堵住各种窟窿，避免美国那样打着慈善的旗号搞避税的烂事出现。
第四，改变房地产发展思路，从增量发展转向存量发展。
在2023年亚布力论坛第九届创新年会上，王石表示，中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，但这并不意味着房地产行业以后就没有市场了。我认为他说的很对——像过去那样靠新房狂飙突进的房地产市场没有了，但是靠存量房绵绵不绝的时代却到来了。他提到日本的大和房屋，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75%是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25%。30年过去，服务收入现在已经占到了大和收入的76%，而买地盖房、建房、销售才占到24%。以后的万科将转型成为仓储公司和物业服务公司，从新建房市场抽身，深挖存量房市场，一样能活的有滋有味。
最近深圳的"统租"搞的也是有声有色：由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，专门面向低收入群体或有特殊需求的人群提供公共福利房屋。根据官方资料显示，为了加速解决新市民、年轻人等群体的住房问题，政府已经提高了"十四五"规划中的任务目标，将保障性住房的建设和筹集目标从原本的54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳计划启动并建设60个新项目，为市民提供多达16万套（间）的保障性住房。
深圳“统租”改革无疑是开了个好头。其实中国可以学学韩国的“全租房”模式：租户交房价的三分之一或四分之一做押金，租房公司（由地方政府经营管理，给企业编制）免除租户的房租，用租金投入金融市场赚取利润；租户可以自己装修，由政府认可资质的装修公司承包装潢，家具自己买，不可转租，起租期五年。没租满五年的，要么缴纳毁约金后退出，要么帮助租房公司再找一位新客户完成剩余的租期。
我国拥有巨大的存量房市场，本是一个巨大的金矿，但是习惯了卖地的政府从来都没在这方面想过办法。现在新建房市场已经块崩了，靠着广大的存量房市场，政府其实还有机会从泥沼里脱身出来，毕竟办法都是人想的嘛！
第五，尽快推出中国版的“国民收入倍增计划”，壮大中等收入群体
1950-1960年代，日本也出现过投资增速远高于消费增长的支出格局，同样导致居民收入及消费水平明显落后于其他西方发达国家；1960年代以后，日本也同样遇到了内需不足、居民收入较低等问题。为解决发展中遇到的问题，日本政府推出了“国民收入倍增计划”。1970年该计划完成之时，各项主要经济指标都已超过了原订指标：国民生产总值和国民收入的实际年平均增长率达到11.6%和11.5%，实施计划的第七年便实现了国民收入增长1倍；人均国民收入按市场价格计算，从1960年的395美元增加到1970年的1592美元，且10年间实际工资平均增长了83%。日本的国民生产总值已先后超过法国和德国，仅次于美国跃居世界第二位。
好玩的是，“国民收入倍增计划”最初受到很多经济学家反对，认为此举将加重通胀压力（听着是不是耳熟？）。一般日本民众也认为，他们收入“倍增”的效用将被通胀抵消。然而，这一场消费者革命却成了日本经济起飞的基础和转折点。日本至1968年就成为西方世界仅次于美国的第二大经济体，从1960年到1973年，日本人均实际国民收入甚至增加了两倍，工资指数增幅远超美国、西德、法国和意大利等国，人均消费水平保持了年均10%以上的增长，较好地完成了经济增长动力结构的转型，失业率也保持在1.1%-1.3%的低水平。
鉴于日本的先例，当下的要务就在于借鉴国际成功经验的基础上，尽快制定并推出中国版的“国民收入倍增计划”，扩大中等收入群体，多措并举稳定和扩大中等收入就业岗位，让中等收入群体规模持续增长，从目前的4亿人左右，十年内增长到7亿人左右；
制定适合中国国情的居民可支配收入提升目标、步骤和路线，多种途径确保居民可支配收入快速增长。
为尽快提升居民可支配收入，要减少土地和金融等部门的垄断收益，相应提高劳动、技术、管理等要素报酬。2000年至2017年（劳动者报酬数据发布的最后一年）中国GDP中劳动者报酬占比在绝大多数年份都低于50%，最高在2015年达到50.25%，最低的2007年曾低到44.39%，显著低于发达国家水平。中国居民收入占比低，主要原因是国有企业（城投、银行、大数据、电力等等）依靠权力垄断地位赚取超额利润（想想四把刮刀，其中一把就是垄断国企利润），或者是居于市场垄断地位的企业摄取超额的垄断收益，从而挤占了劳动、技术、管理等要素的收益份额。因此，需要税收、法律（反垄断法在中国，和劳动法一样是个笑话）、政策等多管齐下，对于处于市场垄断地位的民企要通过反垄断法徙木立信，国有垄断国企利润则通过转移支付的方式取之于民、用之于民。
第六，推动资本市场健康发展，为人民币走向国际做好准备
金融是经济的血液，事实已经证明了，这些金融市场对实体经济的融资、促进实体经济增长有不可替代的作用。但是国内的金融市场其实从来都没真正建立起来过。比如股市，一开始就没想整好，而是想给当时国内资金困难的企业找一个来钱道儿。抱着这种心态搞，自然搞得国内股市庄家横行，乌烟瘴气。比如说股指期货，在一个不健康的市场上贸然推动股指期货，实际上就是提供了一个庄家屠杀散户的快刀，结果直到现在这把刀还在横行。
所以接下来最大的事情就是整顿国内股市、债市、期货、二级市场和其他各种金融交易市场，让有投资需求的人可以靠着股市挣钱，同时为逃出楼市的天量资金寻找新的蓄水池。别看咱们国家股市十几年保持3000点没咋动，其实那都不要紧，因为我国的融资体制其实是以银行贷款这种间接融资为主的，而欧美由于金融市场发达，企业融资普遍以股权这种直接融资为主。据统计2020年我国直接融资比例为12.6%，这个数字都已经属于近年来的高点了，易宪容在2019年曾经提供过一个数据，全口径直接融资规模占社会融资总额的比重，在2007年股权分置改革完成后，由2002年的4.95%上升到11.09%，最近十年则基本保持在15%左右，而股权融资规模基本在5%左右徘徊。对比一下美国股市，融资占整个融资体系的比重则能达到80%以上！目前中国约有2亿股票投资者和更多的证券基金投资者，持有的股票和基金市值超过40万亿元。如果其持有的股票市值和基金净值出现25%的增长，就将带来超过10万亿元以上的财富增加，这些钱可以转化成巨大的消费需求。2021年末贵州茅台股价大涨，但要看到它其实是从2013年开始涨的，虽然涨得幅度有点太大了（137倍！乖乖……），但八年时间涨个三四倍、四五倍应该成为中国股市的常态。
除此之外，国内的金融市场还要为接下来的人民币国际化做好准备。货币这个东西，不仅仅只有交易的功能，它还有作为资本增值的功能，而社会经济形式发展到现在，增值甚至已经成了货币的第一功能。一旦人民币国际化了，那么它也必然出现增值的需要，如果它不能满足的话，各国的企业就会想方设法把它花出去，而根本就不会留在自己手里。这种情况下，人民币对其他主要货币必然会大量贬值，这对我们来说非常不利。各国对人民币有交易的需要，同样也有增值的需要，那么整顿国内金融市场，形成人民币资本集团，将会成为国家对抗美元资本集团的一个重要条件。
截止2019年，我国已与38个国家和地区的中央银行或货币当局签署了双边本币互换协议，总金额达3.67万亿元人民币。截至目前，人民币货币互换的有效协议为29份，总金额达3.41万亿元人民币。6月初我国宣布与阿根廷续签货币互换协议，并将可获得的金额增加一倍，达到近100亿美元，此举将提振阿根廷日益减少的外汇储备。阿方表示，两国已同意将总额1300亿元人民币(184亿美元)的互换额度再延长三年，并最终将互换中可自由使用的部分从350亿元人民币增加一倍至700亿元人民币(99亿美元)。而最近有消息说，阿根廷政府把31亿美元等值人民币换成美元然后等人民币贬值再换回来套利。从这一点看，阿根廷可以通过去离岸RMB市场去把到手的RMB卖掉，换取美元，来获得美元储备。所以说白了就是阿根廷不愿意把人民币留在手里，还是想要换成美元，换成美元之后就可以投入美国金融市场获利。可见不能增值的货币，就算成了世界第一货币，仍然不会被各国长期持有。
这一点上，我们必须学习美国。美国利用发达的金融市场来吸引全世界的投资，美国政府发的借条——美国国债成了各国争相购买的压舱石，进而成了全球结算货币的信用基础。各国都储备且必须储备美债，等于美国用本国的金融市场继续挟持全球，为所欲为。这种情况下，人民币资本集团将成为国家最忠实的打手、冲锋陷阵的马前卒、与美元资本集团对抗的先锋官，是国家不可或缺的助手。将来，我国需要形成“通过货币互换协议让各国持有人民币——出口工业制成品和服务，进口大量的农产品、矿产品和奢侈品——适当赚取贸易顺差——投资各国——利润回流国内金融市场——再通过货币互换协议让各国持有人民币”这样一个大循环，来代替越来越受限制的美元国际贸易环境。
第七，加强劳动法的执行力度，促进企业真正的产业升级
本呼达人@王子君 就提供过一个鲜活的例子：他在萧山参与过一个服装工业互联网项目：在缝纫电机上装传感器，把数据回传；工位上装个小平板，给工人实时指令。这样后台系统可以灵活根据面辅料库存和生产进度来实时派单，不用拉长来回讲，工人在工位也可以随时切换工序。增加接单能力、加快生产速度、减用工量、减产线调整和产品导入的成本。然后他们拿这套东西去找外部工厂推广，结果基本没人愿意采用。原因很简单：虽然确实能有个15%左右的降本增效，但我多加几次班就好。至于那些加班也赚不了几个钱的微利小厂，根本不愿花钱做制造升级。
这个例子举的好，充分展示了不严格实行劳动法、拼命压榨工人，产业升级的前景如何——就是做梦！有很多人都有一个幻觉：只要产业升级了，我们就能过上好日子，就业岗位就会变多。我现在就要告诉这么想的人：赶紧醒醒吧，“产业升级”和“提供更多就业岗位”是完完全全的两回事。我给你提供一个案例，你就应该明白了：安倍第二次上台之后，在日本推行了最严格的劳动法。之前是每个月每个劳动力加班上限是80小时，修改之后降为45小时，且每年一共才360小时，繁忙时期等特殊情况每月不得超过100小时，每年最多有六个月的繁忙期。劳动法收紧的结果是迅速让所有劳动力都上岗了，失业率大大下降：因为过去可以三个人的活儿让一个人干，只给两人份的工钱——有的时候只给一份钱，就像中国现在这样。严格执行劳动法之后，只能恢复成三个人的工作三个人干，自然多出来两个新岗位。所以你看，劳动岗位并不是产业升级创造的，而是劳动法创造的。
严格执行劳动法，可以说是产业升级的前奏，是真正让中国人享受改开成果的重要一步。中国人每天平均工作时长以9.2小时位居世界第一，每周平均工作时长46小时还是世界第一！如果这种局面始终不改，我们有什么资格说自己代表着进步呢？
各国平均每年工作时长
第八，扩展产业类型，增加产业链数量
这里所说是以前被当做边缘的、不该存在的产业，以及没有被当做产业对待过的产业。中国文化里有一个根深蒂固的特点，就是老百姓是不能“快乐”的，文蛤则加强了这个特点。所以你会发现，但凡有点开心事儿，你爸妈就会没事找事的训斥你：“作业写完了？在这儿瞎胡搞什么？”潜台词就是：谁让你这么快乐的？所以与快乐有关的产业，在中国必然被打压。但是现在就业形式严峻，是时候把这种枷锁扔掉了。
举两个例子：电子游戏产业和体育产业。
电子游戏产业长期不被当做一个产业看待，然而作为一个利润丰厚、产业链漫长、群众基础广泛且技术高度密集的产业，它对社会的直接价值和潜在价值影响之巨大、对产业技术的推动作用之显著，远远超出某些观念陈旧之人所能想象，更不是某些人嘴里可有可无的“玩意儿”。中国在很长一段时间里都没有把游戏产业作为一类真正的产业看待，现在发现了它的巨大作用才后悔莫及。现在审核和版号都是在出版部门管理下，出版部门并不能从中牟利，所以多一事不如少一事，基本都写“不同意”。如果真想发展这个行业，应该在工信部下专门成立“游戏产业发展管理局”，专门负责游戏产业的发展和管理工作，包括审核和版号发放。有利益了才能发展。
另一个就是以足球为代表的的体育产业。
中国足球最大问题并不是贪腐、假球、黑哨，而是顶层压根儿就没把足球当成一项产业，而是就想赢个球而已，能捧杯最好，纯纯粹粹的政绩工程。至于足球产业应该如何发展，完全没有考虑。官僚们都是唯上是从的，上有所好，下必甚之。再加上官僚们还特别有权力，那变成今天这样简直是一定的。中国足球的建设目标从来都是“打进世界杯”，而从来都不是“把联赛搞好，把球市炒热，让孩子们想踢球的时候能有人组织，想学踢球的时候有人教，想比赛的时候有地方踢”。
急功近利的做法，导致每次都是这一副死样子。
实际上，中国所有集体项目，从三大球，到曲棍球、冰球等等，全都是这个问题。唯一一次例外，就是李元伟时代的篮球。李元伟紧紧抓住CBA这个抓手，把中国篮球带火了。易建联、朱芳雨、孙悦等一大批球员就是在他任上崭露头角的。但是他在任时间实在太短（2003年6月至2009年1月），没能从根本上改变局势。等老李退休、信兰成上台，一切又都走回了原样（信上台伊始就开始打压CBA联赛，给国家队集训让路）。中国篮球市场也就废掉了。
现在这个形式，你要真想把足球搞好，要么把足协对联赛的控制权彻底废除，让一众俱乐部自己搞联赛，足协就定个规则大家遵守就行了，让联赛不受阻碍的自己发展，足协把校园篮球、青训搞好就行；要么顶层把足协的工作目标彻底改变，以后再也不以“打进世界杯”为目标，转而发展校园足球、青训和联赛，真真正正的把足球当做一个产业发展。
像现在这样，中国一万年也打不进世界杯。就算瞎猫碰上死耗子进去一次，也会灰头土脸的回来。
第九，改革公务员、国企和事业单位的招人用人制度，避免形成内部近亲繁殖
读书已经越来越没有价值了，学历贬值得太快了。这也是没有必要再鸡娃的原因。
过去考上举人就能迈入士绅阶层，进士就绝对能做得上官（除了清末那个群魔乱舞的时代）。这个时候你鸡娃是绝对正确选择，因为付出大但是收益也大得不得了。
现在呢？周公子明确说了“我怕你会读书吗？”
现代中国最大的一个问题，就是上一代人中的得利者通过各种操作，把自己手里原本由人民赋予的权力拼命移交给他们的下一代，其中的办法就包括但不限于学历贬值。
看了最近张雪峰的视频了么？为啥不推荐你学电力？因为电力口是权力近亲繁殖最严重的之一。还有烟草、铁路系统等等……
必须打破这种格局，还社会以公平。
首先，解决“我怕你会读书啊？”的问题。公务员、国企和事业单位一律“逢进必考”，且大学生的毕业院校按照教育部每年出台的排行榜计入考量（本科毕业院校排名靠前者优先录取）。所有岗位除了特别需要专业知识的可以招特定专业毕业生外，其他岗位一律放开专业限制——这样就产生了学历限制，提高了学历门槛，增加了读书的含金量。在眼下是个人都能混个大学文凭的时代，非常有必要。我们必须确保最会读书的人能够进入体制，把周公子这样不学无术的人排除出去。封建社会考中了就能当官的那得是进士，不是进士还想当官这种事，张居正的儿子都做不到！
其次，解决官员子女问题。必须实行严格的体制内回避制度，官员子女不得在三服以内近亲属（包括父母、祖父母、叔伯姨舅）工作过的单位和系统——无论政府机关、国企还是事业单位——入岗或调入。彻底摆脱一家三四代、几十口人在一个工作系统内任职的情况。举例如下：某人如果在A市烟草部门任职过，则ta的三服以内近亲属不得在烟草系统内上岗和调入。
第三，所有岗位必须实行异地上岗制度，本地人不得在本地单位上岗。上岗前的审查，应对原生家庭住址（父母家）离任职地远的考生优先录取，越远的越优先，减少本地人在本地入岗的工作惰性。我观察过：越是本地人公务员（或国企、事业单位办事员），越不愿意认真工作，就是因为心理上总觉得在本地有靠儿，所以工作起来总是懒洋洋的，而且特别不守规矩。我在东北，这个地方被批判得特别严重。我发现越是本地人，越容易偷懒；越是外地人，越勤快有干劲儿。另外，这也和第二条呼应：家长在本地，难免会有几个朋友之类的，工作上就容易有偏向。让你不能在本地上岗，就算你父母在异地也有朋友，照顾的也不会有本地那么严重。所以这一条非常有必要。
以上三条若能实行，就能大量避免“周公子”的出现，为体制内提供大量新鲜血液，堪称利国利民。
第十，改变目前官僚考核标准，制约“一把手”不受控制的权力
我国目前对官员的考核标准仍然是“看政绩”，说白了就是GDP的发展；然而事实证明，这是个有重大缺陷的指标。现在中国最要紧的已经不是“大力发展经济”了，而是调整分配，让这么多年来“大力发展经济”的成果能够真正为每个国民所享用。把分配调整好了经济自然会水涨船高。现在这套升官逻辑必须得改了，应该用多项事关人民群众的新指标来代替原本的“政绩”指标。比如失业率指标、最低工资指标、消费指标、社会公平指标、廉政指标等等。当卖地不能再让官员升官的时候，很多事情就会改变。
除此之外，“一把手”权力过大也已经影响到了国家的进步。中国为啥腐败不止？《人民的名义》说的很明白：“中国的政治生态就是一把手掌控绝对权力”。什么叫“掌控绝对权力”？就是地方上的一把手既掌握行政权和人事权，又掌握司法权，等于是既可以做运动员又可以做裁判。这样失衡的权力当然会产生腐败。
要想解决腐败问题，就必须学老朱的做法，把行政权和司法权分开，而且中间不能混淆：
地方一把手只有行政权，司法权和监督权、包括但不限于公安（含武警和特警）、法院、检察院、反贪局、信访办等部门由政法委书记掌握。政法口的公务员终身不能进入行政口（这就是所谓的“不能混淆”）。政法部门和政法委书记由中央垂直领导，他们的重点工作行政口领导一概不得插手，而他们的工作重心之一就是看着平级和下级的行政口领导。
这样的话，你看看一把手还敢像现在这么肆无忌惮的弄权吗？当然不会！
第十，消除地区经济差异，将新产业移出一线、新一线城市
中国一线、新一线城市拥有极其巨大的政治能量，直接导致新兴产业都向这些城市集中。就算产业出清也轮不到二三线城市，而是还围绕着这些城市周边转，形成了一个以一线城市为中心的产业城市群。比如北京的产业有不少就被清到天津去了，类似东京和横滨的关系。
对于国家来说，这是极其不利的。产业过于集中，不但导致房价暴涨，而且一旦被敌人攻击，那么一颗核弹就可以瘫痪一大片产业群。这种发展方式是典型的断子绝孙似的发展方式，但是目前这个问题根本无解。
要想解决“大城市病”，只有一个办法——把新兴产业挪出大城市，不许他们在大城市落户。
比如说新能源汽车产业，现在特斯拉在上海建厂，那么学了新能源汽车产业相关学科的本、硕、博就只能去上海。他想去石家庄，石家庄没有这个产业啊！他们根本就找不到工作。汽车产业产业链非常长，但是它的配套工程产业也基本上是围绕着总装厂来做的，那么这些产业链工厂，以及它们所带来的工作必然集中在上海和上海周边，然后就是人口集中，进而带动房价上涨，跟着社会资源集中到上海及上海周围。
所以我特别反对把新兴的、能够带来大量就业的产业放在特大城市。商飞也是，我就不明白把大飞机生产也放在上海周边干嘛？真要打起来、海军没顶住，那不全都得丢？！放在西安不好吗？放在沈阳不好吗？
毫无疑问，这是个非常危险的做法。美国有世界第一的海军，但是纽约并没有多少工业，而是以金融立市。华盛顿只作为政治中心，产业上只有印刷业和食品业。
美国的制造业包括军工业，基本上都是放在各个中等城市里的，虽然还是集中在东西两岸，但总的来说，相当分散。
中国的产业地理布局非常非常乱，大量的技术型制造业生产基地全没有分散开，不但带来了社会资源分配严重不合理的问题、严重影响了房价和社会资源分配，还造成了人力资源分配的严重不均，现在已经开始严重反噬经济体本身。
写在最后
目前的形式，才真是应了上头年年说、年年换汤不换药的那句话——“改革到了深水区”。过去所谓的“深水区”不过是浅洼，现在真正的深水区已经来了，我党迎来了成立百年之后又一个事关生死存亡的大考验。什么叫生死存亡？就是这一关迈不过去就是死亡的结果。现在国内的最主要矛盾已经变成了食利阶层越来越大、切蛋糕的时候越来越狠，与广大底层百姓可支配收入越来越少、越来越失去希望之间的矛盾。如果我们能够闯过这个关卡，那么我们必然一飞冲天，再也没有人能够限制我们。如果闯不过，那么明朝就是现在的榜样。
让我们拭目以待
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